頭期款要多少?你買得起多少錢的房子?(附可負擔房價試算Excel)

最後更新:2023-09-18

頭期款-房子頭期款試算

買房最先要準備的就是頭期款,房子頭期款大約佔總價的 30%,貸款則是依照不同房子的條件,貸款乘數會不太一樣。

本篇市場先生將介紹,頭期款要多少錢、房貸成數、及頭期款以外還需付哪些費用,最後也有可負擔房價excel試算表,幫助大家計算可負擔的房價。

頭期款要準備多少錢?

房子頭期款:大約佔總價的 30%

頭期款,就是買房需先支付的第一筆費用, 一般來說,頭期款約會佔總價的30%,舉例來說,你想買1000萬的房子,頭期款就需要準備約300萬。

但頭期款要付多少,也取決於可以貸幾成的房貸,舉例來說,如果貸到8成,那頭期款就需準備2~3成。

相關的買房觀念,可閱讀:該存多少錢才能買房比較好?買房的7個正確觀念

每月的貸款

每月的房貸是用每月的閒錢支付,是買房時最重要的一筆支出。

不同的房子(預售屋、新成屋、中古屋、透天)、房型(大樓、大廈、公寓)、地點(行政區、捷運站附近),貸款成數會不太一樣。

舉例來說,預售屋、新成屋,現行銀行房貸大概可貸到7~8成,有些建商為了促進銷售,有可能可以貸到8~9成。如果是舊公寓,大概可貸到6~7成左右,

現行利率大約在2%上下,通常是分20年期或30年期攤還。

申請房貸以後,每月必須分期攤還一些本金和利息,貸款金額越高,每月要支付的錢越多,如果買太貴的房子,很容易讓自己資金周轉不靈。

總之,一定要注意,付得起頭期款不代表買得起房!

頭期款之外的其他費用

買房除了頭期款外,還有裝潢費及一些雜支,裝潢費約佔房屋總價10%,雜支約佔房屋總價3~5%。

買房除了要準備頭期款,還有裝潢費跟一些雜支,裝潢費中包含家電、家具、廚房用品等購買,裝修的部分可能會根據屋況而有不同,如果是買比較舊的房子,可能會遇到處理壁癌、重新鋪地板等等狀況,就需要花比較多預算。

雜支的話,主要是仲介、代書、保險、還有政府的一些規費等等,這些雜支約佔房屋總價的3~5%左右,以下介紹:

1.給仲介

  • 仲介費:繳給仲介的,例如房仲,約成交金額的1~2%,如果是屋主自售就不用交這個費用。

2. 給代書

  • 簽約費:買賣雙方皆要付1,000元。
  • 產權移轉登記:建物、土地過戶各一張,約9,000~12,000元。
  • 抵押權設定登記:每件約4,000~5,000元
  • 實價登錄代書費:1,000元

3. 給保險公司

  • 火險、地震險:約2,000~3,000元,如果沒貸款也可以不保。

4. 給政府

  • 契稅:房屋評定現值×6%
  • 印花稅:土地及建物核定契價×0.1%
  • 房屋稅:房屋課稅現值×稅率,舉例來說,自住住家用爲:房屋課稅現值×1.2%
  • 地價稅:地價總額 × 稅率,舉例來說,自用住宅用地稅率為:地價總額×2‰
  • 地政登記規費:申報地價 或 房屋現值 或 權利價值×0.1%
  • 書狀費:一張80元(通常土地、建築各一張)
  • 抵押權設定規費:權利設定金額×0.001

買房相關雜支

關於買賣房子、持有房子的各種稅費,詳細可參考:買賣房屋要繳哪些稅?一次了解買屋/持屋/賣屋時要繳的稅費

5. 管理費

除了上述費用之外,還需付管理費,主要的作用是公共設施維護/清潔、公共水電繳交等等。

社區大樓通常是每月繳交給管委會,有些則是住戶代表負責收錢,如果你是買有車位的房子,可能還需付車位的管理費/清潔費。

目前以北部新大樓來說,管理費一坪約60~80元,有的高級社區可能會超過100元,如果有停車位的話,還會有停車管理費、機車管理費,不同類型的車位(平面坡道、機械、塔式)管理費可能會不一樣,每月約300~1,000元不等。

以一個權狀30坪的新大樓,加一個車位來說,每月大約是2,500~3,000元左右。

你買得起多少錢的房子?房價Excel計算

之前和一對工程師夫妻聊天,他們租屋多年,一直想找機會買一間房子自己住。

「最近看到一間2000萬的房子自住,但不知道錢夠不夠。」他說,他們主要資金都壓在股票上,現金並不多。

「你們每月能付的閒錢有多少?」我問

「扣掉一些投資和保險和生活費,每月包含房租大概還有 5萬的閒錢。」

每月5萬閒錢,買2000萬房子夠嗎?聽起來似乎不大夠,但我也不大確定。於是當天回家以後,我立刻做了一個簡單的Excel計算,想要找出不同的收入水準,到底能買多少錢的房子。

頭期款、可負擔房價Excel計算步驟

步驟一:點擊:買得起多少錢房子計算Excel(雲端硬碟連結),並按下載按鍵。

頭期款試算步驟一

步驟二:輸入目前自有資金、利率、貸款成數、貸款年數

頭期款試算步驟二

步驟三:看自己可以買多少錢的房子

填完資料後,Excel就會計算出,不同的每月可用資金,最高可負擔房價是多少、頭期款需要多少、你還需要多久存下頭期款…等等資訊。

以上述的工程師夫妻為例,自備500萬,在利率2%、貸款7成、以及貸款年數20年的情況,如果每月可用資金只有5萬,那最高只能買進1,488萬的房子。

頭期款試算步驟三

另外,還可以看到總共需繳多少利息,利息費用並不是小數字,即使每年只有2%的利息,在經過20年的繳款之後,其實也支付了數百萬的利息費用。

注意,最高可負擔房價是用最大的承受能力去計算,關鍵是不要超過負擔能力,但並不建議你一定要把資金用到緊繃。

如果買的房價過高,每月貸款會付不起!

想買到2000萬的房子,每月支付的利息大約7萬元,如果真的買了,但每月可用資金只有5萬,就會出現2萬的赤字,一年就是24萬的赤字,對一般小家庭來說也是一筆很大的負擔。

總之,影響買房的關鍵除了頭期款,還有每月可用的資金。

頭期款要多少快速總結:

  1. 頭期款,就是買房需先支付的第一筆費用, 一般來說,頭期款約會佔總價的30%。
  2. 不同的房子(預售屋、新成屋、中古屋、透天)、房型(大樓、大廈、公寓)、地點(行政區、捷運站附近),貸款成數會不太一樣。
  3. 買房除了頭期款外,還有裝潢費及一些雜支,裝潢費約佔房屋總價10%,雜支約佔房屋總價3~5%。
  4. 一定要避免每月的貸款本金和利息,超過自己的可用資金。
  5. 不要小看房貸利率,即使只有每年2%利息,長期下來仍會高達數百萬元。

Excel試算下載連結:計算能買多少錢的房子 – Excel

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一般留言

    1. 同時太多人下載的話dropbox會暫時鎖住,過一兩個小時在看看就可以了~

  1. 想買房 如果房子八百多萬 我只有一百萬可以貸款買房嗎?

    1. 一般是要自己準備3成,尤其是自住就建議準備多一點,避免利息太沉重。
      至於投資的話是有一些管道可以貸到更多

        1. 一般是使用上面這些線上平台,對借方來說是風險越高利率就越高且金額小,有擔保品會高一點。
          目前也有線上借貸P2P平台,但金額不大,屬於短期的小額融資

  2. 您好,dropbox好像不能載了?
    這兩天都是看到以下訊息
    Restricted Content
    This file is no longer available. For additional information contact Dropbox Support.

    1. hi 很可能是因為dropbox當天太多人下載就會卡住,它會需要等一段時間才能在下載 (通常有在FB發有EXCEL的文就會這樣QQ)

  3. 哈囉,你好~
    想下載Excel表格,但一直顯示無法下載
    想請問能提供其他方式下載嗎?(例如:Google雲端)

    1. hi 最近dropbox怪怪的,已經更新成雲端硬碟連結囉

        1. 不確定,這跟個人狀況、近期資金環境及法規、銀行有關,可以多問幾家銀行看看。

  4. 您好 想請問
    文章中的每月閒錢是10000
    頭期款500萬
    為什麼存下頭期款金額的年份是0呢?

  5. 您好,為什麼頭期款不是直接對應自有金額?邏輯上不是有多少錢來思考能投資多少錢的房產嗎?為什麼還要試算頭期款要存幾年?

    1. 上面有一欄可輸入現有的自有資金,對應到你的金流(下方表左欄),的確就能找到當下有能力買的房。
      至於存幾年,是當你自有資金或現金流不夠才會出現的狀況。

  6. 你好,因為從澳洲回台灣制產房,購入房子自住⋯
    資金流向只有銀行存款,現金約房價3成
    要選擇首購或青年貸款,
    哪個銀行目前最優惠呢?
    選擇哪家銀行呢?

    1. 貸款利率實際上要看徵信結果,有認識的也許有機會問到比較好的條件,你可以問個2~3家看看。

  7. 你好,

    頭期款的部份無法固定(例子部份是500萬),excel裡的會變動。沒辦法手動去調整…

    1. 雲端excel檔案避免大家使用不小心會動到公式,目前是提供檢視版本

      在左上角找到【檔案】→【下載】→選擇【excel】,將檔案下載後,就可以按照自己的情況,輸入頭期款金額、房貸利率、貸款年限,試算出能負擔的房價大概落在怎樣的範圍

  8. 您好,想請問如果是買預售屋,因為頭期還款方式比較輕鬆,適不適合把期間資金都視為自有資金來用excel計算呢? 比如,總價2600百萬的預售屋,3年分散還款30%。雖然現在的自有資金只有200萬,但3年後會累積到600萬,那計算上用600萬來評估可負擔總價,合適嗎?
    謝謝~

    1. 很抱歉
      不太了解您想問的意思
      方便把問題說明的清晰一些嗎?

  9. 您好, 想請教Mr. Market :
    1.excel表上的”每月可用資金”, 是指每月可繳房貸的資金金額? 還是每月的收入?
    2.若要借房貸, 請問是否是先從自己戶頭中銀行存款較多的銀行借貸, 較有爭取的借貸優惠?

    1. 1. 每月可用資金指的是 收入-所有雜支/費用/或者定期支出= 自己還剩多少資金。可以填入每月可繳房貸的金額(但不能超過過薪資收入的2/3,因為銀行通常也會這樣做放款評估)
      2. 先說答案:跟帳戶存款最多的銀行借貸「不一定」最優惠。
      如果透過房仲買房,房仲的代書常跟銀行往來,可以請代書提供3~5家較優惠的銀行;假如是預收屋,多數都有配合的貸款銀行,大部分條件會是最優惠(但仍然建議多問幾家)

      補充分享:影響貸款條件的因素,可能包含 是不是首購/房屋價值評估/貸款成數/貸款利率等,這些都會攸關自備款要準備多少
      之前有寫過幾篇買房相關文章,也提供你參考,希望有幫助到你
      青年首購貸款懶人包:https://rich01.com/young-housing-loans/
      房貸怎麼談到低利率:https://rich01.com/mortgage-low-interest-rate/
      房貸怎麼談到高成數:https://rich01.com/house-loan-credit-ratio-effect/
      買房新手懶人包:https://rich01.com/how-buy-house-0/

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