房子該租還是買?晚5年買房 退休竟然多存422萬?




上周末和大學的室友聚會,
在30而立的年紀,大家都開始討論人生下一階段的規劃

「我想要在 35歲存到買房的頭期款!」

說這句話的是我大學室友,外號遊戲王。

遊戲王從以前就是寫程式高手,
曾經靠自己寫外掛程式,成為了某日本線上遊戲最強玩家,
後來因為太犯規所以就被鎖帳號了,
退伍後他成為一位工程師,薪水很不錯。

「你想買多少錢的房子呢?」我問,

「我5年後想買1000萬~1200萬的房子自住,目前每年能存60萬。」

因為薪水較高且住家裡的關係,
他每年能自己運用的資金比一般人多出不少,
60萬元存5年能存下300萬,
似乎剛好夠付千萬元房子的頭期款。

「可是買完就要變窮光蛋...靠投資有辦法多存一點嗎?」

遊戲王剛開始學習理財,
因為他是典型的工程師個性,每一行程式碼都有執著和謹慎,
對投資心態上也比較保守。

「如果要給建議,我建議你晚5年再買房,這樣可以靠投資多累積一些資金。」我說

聽到我的建議他覺得很懷疑,
和大多數剛開始學投資的人一樣,
對於投資複利的效果不會有明顯的感覺,
於是我幫他用EXCEL做了一個簡單的試算。

房子是每個人一輩子最大的財務支出之一,
到底自己是否有能力買房?早一點或晚一點買房會差多少?

以下也分享給你:








在電腦上可以先下載:【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)


重點1. 我買得起多少錢的房子?


負擔頭期款,不等於買得起房!

許多人買房子時犯下最大的錯誤,
就是認為存完頭期款就等於買下房子了。
其實未來每年要負擔的本金加上利息,
沉重的現金流出才是房貸真正的壓力所在!

是否這樣的房子,會成為現金流負擔呢?

「35歲時若買1000萬的房子,未來現金流付得起嗎?」

延伸閱讀:<一分鐘看懂現金流>

首先,要知道自己能否承受貸款壓力,
以下作一個最簡單計算版本:
  • 房價1000萬
  • 頭期款付3成 300萬,貸款700萬
  • 貸款利率2%
  • 分20年償還
用EXCEL可以很容易的算出,
每月需要繳的金額是35412元,每年約 42萬元!


這個結果的意思是:

想買1000萬的房子,
第一條件是要存夠 300萬頭期款,
第二條件是每月能自由運用的資金最起碼要超過 35,412元!

舉例來說,
如果每個月只能多存下 3萬元,每年存下36萬元,
但即使如此,每年42萬元的現金流出仍是超出預算,
因此即使負擔得起頭期款,沒幾年後很快便會陷入財務危機!

如果你不希望把所有吃飯的錢都拿去繳房貸,
或是被迫增加其他貸款、延長借貸時間,
就換一間價格比較低的房子吧!


重點2.  將資金先用在投資,晚5年買房,退休多存422萬!



「如果晚5年買房把資金先用在投資,報酬率5%的話,可以讓你退休時多存422萬元!」

「!!...都可以買半間房子了,有這麼多嗎?」

對於這個數字他感到很驚訝,但實際上這已經是很保守的估計了。

假設包含:

  • 假設投資報酬率 5%
  • 假設這5年租房,每月15000元 (每年18萬元支出)


以下算給你看:

第一步:在電腦上打開【晚5年買房差多少EXCEL】 

第二步:輸入自己的狀況

以遊戲王為例,他每年能存下60萬元,
預計35歲買1000萬的房子、65歲退休。

投資報酬率 5%,是一個相對保守的估計。

到底退休後能存多少呢?第一步先在EXCEL上填上數字。



第三步:看結果,晚 5年買房竟然多出422萬元!

當所有的資金用 5%的報酬率在成長時,
35歲買1000萬的房子,到65歲退休時還可以存下 1834萬元。

如果晚5年買房,這5年先用租房每月15000元,
同樣到65歲退休時可以存下 2256萬元,多出了422萬元?

原因就是延後買房,
可以將原本要支付頭期款的 300萬元延後支付!

多創造的利息即使扣掉支付房租,仍會隨著時間漸漸滾大,
最終變成422萬這樣一筆很大的金額。



最後提醒幾個實務上會遇到的問題:


1. 實務上資金不可能100%全部都投資在市場中

投資報酬率要高,手上要盡量避免留下現金,
但實務上除了一些很安全的長期投資 (例如一些ETF),
大多數股票即使是台積電,我們也不敢壓身家在它身上。
對於手上的資金安排會遇到什麼問題,
可以參考這篇文章:<想要安心退休,為什麼有500萬退休金還不夠?>

2. 實務上報酬率每年會高低起伏,不會每年相同

這裡的計算假設報酬率是 5%是個長期平均值,
實務上很難是每年都穩定相同的報酬率。

關於報酬率,可以參考這篇文章:<其實100萬要變200萬,平均需要__年!>

3. 房子自住與投資,評估方法完全不同

這篇的計算,主要都是以房子自住作考量,
如果房地產是拿來投資,
要考慮的重點就還要包括潛在的獲利評估、時機點等問題。

至於到底該選擇哪一種?
可以先看看這篇文章<你的房子是資產,還是負債? 真相是...>


對買房地產有興趣的朋友,自己下載EXCEL來試試看吧!
下載:【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)



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3 則留言:

  1. 假設投資報酬率 5% 都可以貸款投資了,反正通貨膨脹率扣掉利息快要接近無息借款了不是嗎。
    (看完的人如果不是天賦異稟可不要真的去貸款投資)

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  2. 好像還有一點沒考慮到,就是五年後的房價,可能不是1千萬了

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  3. 第一個案例是用每年投入36萬當計算基礎,第二個案例五年後再買房則是用每年投入60萬當計算基礎
    很明顯的計算基礎不同,卻拿來做一樣的比較,這也太妙了!

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