低薪資的房地產套利


「房價和房租相關嗎?」

在夾雜的高樓中,走進一間信義區的咖啡廳,
一個在美國念柏克萊的學弟,前陣子過年回台灣,
和我討論這個問題。

這是他與教授合作的研究題目,
看了一些數據做簡單統計,
很快就得到了符合直覺得結論。

「與 房價 有最明顯關係的,是 物價。」

這項變數特別之處在於,可以從它的相關性中看出,
08年以後資金由股市移轉到房市,
對股票市場恐懼顯露無遺,
十分的符合人性。

有趣的是,
在台灣,「房價」 與 「房租」 間,幾乎沒有關係。
這對很多用房租推算房價的理論,呼了一個大巴掌。
即使它並非甚麼嶄新的結論。

「這附近的房價,每坪都近百萬吧。」

生活在這個高房價低租金的土地,
租金和房價沒關係,不過是種直覺,
但論文需要,因此深入追究原因,

翻閱文獻與實際統計測試以後,
與房租相關的重要變數之一,

「是薪資水準。」


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討論到這裡,我不禁想,
台灣的低薪資水準,是宇宙皆知的事實,

低薪資水準,
也同時提供了便宜的房價。

在昂貴的房價之下,享受低廉的房租。
「這不就是典型的套利嗎?」

套利交易,
就是找出相同物品的價格差異,並從中得利。

「為何還有人要買房子?」

論文到這裡已經可以告一段落,
但隨著話題的繼續,心中的疑問卻不斷擴大。

如果把同樣的故事搬到股市,
有人跑去買本益比40倍甚至80倍的股票,
而且這股票流動性極差,
講好聽點是在買成長股,
而說實在話,就是在投機。

我並非不鼓勵投機,投機是好事,
從不冒險的人在現代很難有所成就,
房產投機的優勢在於槓桿很高,且槓桿的資金成本低,
成功時報酬會大幅增加,
反之,失敗時,
虧損和羞辱也會加倍。

「但是,對於買房自住者,租房不是更好的選擇嗎?」

比起買房,租房享受數倍差距的低房租,
省下來的現金流壓力,可以讓投資/投機有更多選擇,
除此之外,
隨著家庭的需要,
工作可能會需要遷居、
小孩長大會更換學區、
隨收入增加可以換到生活品質更好的社區。

「如果每個買房者都選擇租屋,或許高房價將不復存在。」

當人人都選擇租屋自住,這個套利優勢早消失了,
租金或許不會提高,
房價會降回與租金相關的水準。

不過,從社會現實面來看,
房價仍居高不下,買房自住的人也沒減少過。

「所以,問題又是回歸到人性?」

「對,又是個將 安全感 與 安全 ,錯誤畫上等號的故事。」

現代人,追求的從來都只是一種感覺,安全的感覺,
看看這時代金融商品的銷售口號就可以略知一二。
但真正的安全需要波動,更需要冒險。
它與安全感,從來都是兩個極端。

談到人性總是十分的沉重,
聊到這裡,
我們沉默的啜著咖啡,
平靜的 欣賞窗外燈火閃爍的夜景。



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